XIN PHÉP XÂY DỰNG


1/ Để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có những loại giấy tờ nào?

Người xin cấp giấy phép xây dựng (gọi là chủ đầu tư) phải có một trong những loại giấy tờ sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu làm nhà trên nền đất trống.
– Giấy chủ quyền nhà, nếu làm nhà trên nền nhà cũ.
– Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (gồm: bằng khoán điền thổ hoặc trích lục, trích sao bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiếc thửa, chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại văn phòng chưởng khế, Ty điền địa, nha trước bạ).

– Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường xã xác nhận về thừa kế, không có tranh chấp.
– Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật.
– Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở được UBNN phường-xã, quận-huyện xác nhận không có tranh chấp.
– Các loại giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở theo quyết định 38 ngày 19-6-2000 của UBND TPHCM.

2/ Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở được quy định như thế nào?

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới được lập thành 2 bộ và nộp tại UBND quận, huyện gồm:
– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ đầu tư đứng tên.
– Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, và quyền sở hữu nhà (nếu có) kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.
– Nếu là nhà, đất thuê phải có hợp đồng thuê nhà, đất theo đúng qui định của pháp luật và ý kiến thỏa thuận của chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất.
– Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).
– Hồ sơ thiết kế gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.

3/ Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, mở rộng nhà ở được quy định như thế nào?

Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa được lập thành 2 bộ và nộp tại UBND quận, huyện gồm:
– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ đầu tư đứng tên.
– Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, và quyền sở hữu nhà (nếu có) kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.
– Nếu là nhà, đất thuê phải có hợp đồng thuê nhà, đất theo đúng qui định của pháp luật và ý kiến thỏa thuận của chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất.
– Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).
– Hồ sơ thiết kế gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.
– Ảnh (9×12) chụp công trình có không gian liền kề trước khi xây dựng sửa chữa.
– Hồ sơ khảo sát hiện trạng móng (xác định khả năng nâng tầng và biện pháp gia cố) của tổ chức tư vấn có pháp nhân (trường hợp có nâng tầng).

4/ Cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép xây dựng? thời gian cấp phép xây dựng là bao lâu?

Chủ tịch UBND quận, huyện cấp phép xây dựng nhà ở và các công trình có diện tích sàn đến 1000m2 hoặc kinh phí đầu tư đến 20 tỷ đồng, các công trình lớn hơn do Thành Phố cấp phép.
Thời gian cấp phép xây dựng:
– Đối với nhà ở riêng lẻ: không quá 15 ngày làm việc (kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ).
– Đối với các công trình còn lại: không quá 20 ngày làm việc (kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ).
Sau thời hạn trên nếu không có giấy phép hoặc ý kiến từ chối của cơ quan cấp phép thì người xin cấp phép làm đơn báo UBND cấp phường và được quyền khởi công xây dựng không cần giấy phép.

5/ Xin gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian gia hạn bao lâu?

Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi có giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp phép xin được gia hạn, thời gian được gia hạn thêm là 12 tháng.
Hồ sơ xin gia hạn gồm:
– Đơn xin gia hạn giấy phép xây dựng (theo mẫu).
– Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
Thời gian cấp giấy phép gia hạn là 10 ngày.

6/ Thủ tục hoàn công được quy định như thế nào?

Sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hoàn công, cơ quan cấp phép cũng chính là cơ quan ra biên bản hoàn công.
Hồ sơ hoàn công bao gồm:
– Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành (theo mẫu).
– Một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, và quyền sở hữu nhà.
– Bản sao giấy phép xây dựng.
– Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng (theo mẫu) và Bản vẽ hoàn công đính kèm.
– Tờ khai lệ phí trước bạ.
– Bản sao có thị thực các giấy tờ liên quan (hộ khẩu thường trú, CMND, khai tử, giấy tờ thừa kế, mua bán, trao đổi, cho nhận…).

CẤP CHỦ QUYỀN NHÀ

1/ Loại giấy tờ nào hiện nay được xem là giấy tờ hợp pháp về nhà ở đô thị?

– Hiện nay, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xem là giấy tờ hợp pháp về nhà ở và đất ở đô thị, thường gọi là “giấy hồng” (Vì màu giấy chứng nhận có màu phơn phớt hồng).
– Còn một số loại giấy tờ khác cũng công nhận chủ quyền nhà, nhưng hình thức không giống mẫu “giấy hồng” được gọi là giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở.
– Các loại giấy chủ quyền nhà (giấy tờ nhà hợp pháp và giấy tờ nhà hợp lệ) đều có giá trị pháp lý như nhau, đều được chuyển nhượng, thế chấp, xin phép xây dựng, được đền bù khi có giải tỏa.

2/ Giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở là những loại nào?

Theo quyết định 38 ngày 19-6-2000 của UBND TPHCM thì giấy tờ hợp lệ về nhà ở và đất ở có nhiều loại:

Trước 30/4/1975 có các loại giấy tờ sau:
– Giấy tờ đất thổ cư, trước đây gọi là bằng khoán điền thổ, trong đó có ghi rõ trên đất có nhà.
– Giấy phép cho xây nhà được ơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp như Đô trưởng Sài Gòn, tỉnh trưởng Gia Định…
– Giấy mua bán nhà (văn tự đoạn mãi bất động sản) có chứng nhận của Chưởng khế Sài Gòn.

Sau 30/4/1975 là những loại sau:
– Các loại quyết định như quyết định hợp thức hóa nhà, quyết định cho mua bán nhà, quyết định cấp chủ quyền nhà do UBND thành phố, sở nhà đất thành phố, UBND quận huyện cấp và đã trước bạ.
– Giấy phép xây dựng nhà kèm theo giấy sở hữu nhà hoặc giấy cấp đất, giao đất hợp lệ.
– Giấy phép ủy quyền nhà do Sở Nhà Đất hoặc UBND quận, huyện cấp và đã thực hiện thủ tục trước bạ.

Ngoài ra các loại giấy tờ sau đây kèm theo giấy chủ quyền nhà của chủ cũ cũng được coi là hợp lệ về sở hữu nhà:
– Tờ di chúc hoặc phân chia di sản về nhà ở, có chứng nhận của cơ quan công chứng.
– Bản án hoặc quyết định của tòa án công nhận quyền sở hữu nhà, đã có hiệu lực pháp luật.
– Hợp đồng mua bán nhà đã công chứng và trước bạ.
– Văn bản mua bán nhà đấu giá của trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc mua phát mại của cơ quan thi hành án.

3/ Muốn được cấp giấy chủ quyền nhà phải làm thế nào?

Để được cấp giấy chủ quyền nhà, đương sự phải làm đơn (theo mẫu chung) kèm theo bản vẽ sơ đồ nhà đất do đơn vị có tư cách pháp nhân lập và bản sao các giấy tờ liên quan về nhà, đất, bản sao hộ khẩu… Hồ sơ được lập thành 2 bộ có xác nhận của UBND phường nơi căn nhà tọa lạc, sau khi có ý kiến cấp phường đương sự nộp hồ sơ tại cấp quận. Việc cấp giấy chủ quyền nhà được chia ra làm 2 loại:

– Một là cấp theo yêu cầu: Ai có yêu cầu thì lập hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận.
– Hai là cấp theo kế hoạch: UBND quận, huyện sẽ có kế hoạch tuần tự tiến hành cấp giầy chứng nhận cho tất cả các công trình nhà ở. Nếu chưa cần gấp thì nên chờ chính quyền cấp giấy chứng nhận theo kế hoạch, thủ tục do cơ quan nhà nước thực hiện, bạn sẽ ít tốn thời gian đi lại nộp hồ sơ.

4/ Những trường hợp nào không được hoặc chưa được cấp giấy chủ quyền nhà?

Không cấp chủ quyền nhà đối với các trường hợp:
– Nhà thuộc sở hữu của Nhà nước: nhà có quyết định quản lý của UBND tỉnh, thành phố, quận, huyện.
– Nhà đất nằm trong khu quy hoạch
– Nhà đã có quyết định giải tỏa
– Nhà do lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép trên dự án đã được duyệt.

Chưa cấp chủ quyền cho các trường hợp:
– Nhà, đất đang có tranh chấp.
– Nhà thuộc diện 2/IV
– Nhà có yếu tố ngước ngoài
– Người không có hộ khẩu tại TPHCM cũng chưa được xét cấp chủ quyền đối với nhà xây dựng trái phép, hoặc nhà mua của người chưa có chủ quyền.

MUA BÁN NHÀ

1/ Muốn mua bán nhà một cách hợp lệ cần phải có những loại giấy tờ gì?

– Để làm thủ tục mua bán nhà hợp lệ, thì phải có giấy tờ chủ quyền nhà hợp lệ, giấy tờ nhà có thể là “giấy hồng” hoặc các loại giấy phép, giấy công nhận sở hữu…
– Ngoài giấy tờ chủ quyền nhà, bên bán còn phải có bản sao bản vẽ hiện trạng nhà, đất, giấy chứng minh nhân dân. Bên mua chỉ cần xuất trình và nộp bản sao giấy chứng minh nhân dân.

Các bước tiến hành mua bán:

Bước 1: Đến phòng công chứng (nếu căn nhà mua bán ở nội thành) Hoặc đến UBND huyện (nếu căn nhà mua bán ở ngoại thành) Lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng có thể tự soạn thảo hay nhờ cơ quan công chứng soạn thảo giúp.
Bước 2: Nộp toàn bộ hồ sơ mua bán nhà (bản sao) và hợp đồng mua bán nhà đã công chứng tại phòng thuế trước bạ và thu khác (đối với các quận nội thành) hoặc chi cục thuế (đối với các huyện).
Bên bán sẽ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (4% trị giá đất theo bản giá UBND TP ban hành). Bên mua nộp lệ phí trước bạ (1% trị giá nhà và đất tính theo giá ghi trên hợp đồng)

Bước 3: Người mua đến phòng Đăng bộ sở địa chính nhà đất nộp toàn bộ hồ sơ nhà, hợp đồng mua bán, biên lai trước bạ. Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu căn nhà để người mua nhà đứng tên chủ quyền nhà.

2/ Những vướng mắc thường gặp khi làm thủ tục mua bán nhà?

– Bản vẽ hiện trạng nhà đất: Nếu nhà đất đã có bản vẽ hiện trạng cũ và nhà không thay đổi hiện trạng thì không phải vẽ lại hiện trạng, nên đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ.
– Nhà có diện tích lớn hơn diện tích ghi trong chủ quyền thì sau khi làm thủ tục mua bán, bên mua phải làm thủ tục hợp thức hóa phần ngoài chủ quyền đó thì toàn bộ căn nhà mới được coi là có chủ quyền hợp pháp.
– Nhiều nhà chung khuôn viên đất, có lối đi chung: Khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung hoặc tách đất thành lối đi riêng.
– Nếu nhà có xây dựng, sửa chữa thay đổi kiến trúc thì phải kèm theo giấy phép xây dựng mới hợp lệ.